Een gebouw wordt meestal sec beoordeelt, als gebouw. Of als complex van gebouwen, binnen de project grens , zowel energetisch als financieel. Zie vorige bijdrage. Maar dat gaat vaak ten koste van effecten buiten die project grens. Een paar voorbeelden kunnen dat verduidelijken.
Zo stuitte ik een paar jaar geleden op een projectontwikkelaar die naar eigen zeggen een geweldig kantoren park ontwikkelde, alles nieuw maar wel zgn. ‘cradle to cradle’, en zo gebouwd dat het over x jaar allemaal weer te hergebruiken is, want ‘materialen worden geld waard’, en hij heeft een verdienmodel. Zelfs met wat eigen voedselkweek binnen de terrein grenzen, en eigen waterzuivering, dus de meeste m2’s waren optimaal ingezet. En vrijwel iedereen was lovend en enthousiast., Maar het is exemplarisch voor hoe beperkt we naar zaken kijken, en onszelf voor de gek houden. .
Binnen de grenzen van dat mini systeem had hij het goed gedaan. Dat wil zeggen, binnen de huidige opvatting van kantorenbouw. Hij heeft (ogenschijnlijk) verantwoordelijkheid genomen voor later hergebruik van zijn ingezette materialen, maar dus niet voor de impact die door het eerste gebruik van die wel nieuwe materialen is ontstaan. Die impact is bovendien niet op zijn terrein ontstaan maar ergens anders, bij buren en op andere continenten. Met andere woorden, hij heeft de verantwoordelijkheid voor (een deel van de impact van) materialen enerzijds naar de buren en anderzijds naar de toekomst verschoven.
De projectontwikkelaar is er trots op dat hij dit in slechte bouwjaren dit heeft bewerkstelligt. Al zijn kantoren zijn verhuurd en hij heeft een wachtlijst voor de nog te bouwen panden. En, ook weer binnen de gangbare opvattingen, heeft hij het ook goed gedaan.
Maar er is meer aan de hand. Want waar komen die huurders vandaan? Er staat in Nederland meer dan 10% van de kantoren leeg, en waarschijnlijk veel meer. (oa nog eens 6 % die wel verhuurd is maar niet gebruikt wordt). Met ander woorden , hij creëert enerzijds nieuwe milieu-impact voor nieuwe kantoren ( dat is namelijk inherent) , en zorgt anderzijds, vanwege de door zijn huurders verlaten panden, voor de verloedering van eerder geïnvesteerd kapitaal in panden die nu leegstaan. Zorgt ervoor dat de impact van eerder geïnvesteerde materialen hoog blijft want die worden zo niet over een lange levensduur afgeschreven. Gebouwen worden zo niet als gebouwen hergebruikt. ( wellicht kantelt dat nu enigszins, door de woningnood worden ze omgebouwd, maar dat laat hij aan de anderen, de markt, over, past niet binnen zijn evaluatie).
Het is elkaar voor de gek houden, terwijl we ogenschijnlijk het goed menen te doen. En proberen met business modellen in een achterhaald economisch model de zaak recht te trekken. Dat kan per definitie niet. Je kan alleen maar geld verdienen aan gecreëerde schaarste: Neem de materialen: waarom gaat hij over x jaar geld verdienen aan zijn te herbruiken gebouwmaterialen? Omdat ze schaars zijn geworden, zoals de projectontwikkelaar zelf ook schreef op zijn website: We bouwen een materialen bank voor de toekomst. En daar wordt straks aan verdiend. Maar dat maakt de materialen niet minder schaars. In feite draagt hij juist bij bij aan dat schaars worden van de materialen, door zelf nieuwe materialen te gebruiken en daarmee de voorraad vandaag al uitput. Waardoor straks slechts herbruik het enige alternatief is…!
Het werkt gewoon niet. Iedereen die het huidige economische model hanteert om duurzaamheid te realiseren of te verkopen, verkoopt onzin. Systeemgrenzen kloppen niet. En buiten zijn eigen stedenbouwkundige postzegel staan nu oude gebouwen leeg. En nee, die zijn niet modern, en nee, die zijn niet van deze tijd. Maar wat is modern en wat is de tijd? Onze kijk op tijd en modern is gebaseerd op precies dat oude foute groeimodel, waarin alles wat kapot is in zijn geheel vervangen moet worden, en als het niet kapot gaat aan mode onderhevig is. Dat is slechts een gevoel, dat we ons zelf hebben aangepraat. Dat kan en mag, als er milieuruimte voor is. Maar als die er niet is, zijn mode, en trends, en gevoel, gewoon misplaatste opvattingen. Voor die nieuwe gebouwen, was die milieuruimte er in feite al niet meer.. Of in ieder geval is die milieuruimte niet gecreëerd.
En die projectontwikkelaar wil wel dat we zijn materialen uit zijn nieuwe gebouwen straks hergebruiken, maar waarom hergebruikt hij dan de materialen en liefst de oude gebouwen van zijn nieuwe huurders niet? Precies, omdat het uit de mode is, en niet modern, en niet past in zijn business model. Maar de nieuwe gebouwen zullen straks ook ‘uit de mode’ zijn, en dus gaat zijn claim compleet de mist is. Het is een vrijblijvend beroep op onze kinderen om onze oude spullen te gebruiken terwijl we het zelf ook niet doen.
De natuur kent geen mode, en heeft tijd zat. Waarom zou je een heel dak vervangen als er een pan kapot is? Geïsoleerd bekeken zijn een aantal gebouwen best goed doordacht, maar dus geïsoleerd bekeken, als actie op zich. Maar een geweldig zogenaamd duurzaam nieuwbouw project heeft geen verantwoordelijkheid genomen voor waar de materialen vandaan kwamen ( en feitelijk ook niet waar ze over tig jaar naar toe gaan, dat is vooralsnog wishful thinking) en heeft geen verantwoordelijkheid genomen voor de achtergelaten leegstand. Dat wordt dus buiten de beschouwing gelaten.
Dus moet je de systeem beschouwing om tot een beoordeling te komen vergroten en zorgen dat de materiaal levering, de oude gebouwen en bezettingsaspecten binnen het beoordeelde systeem vallen.
Laat ik daarvan een ander voorbeeld noemen. Ik was destijds betrokken bij een “duurzame” ontwikkeling rond een stationsgebied, in een groene omgeving. Er moest een nieuw station komen , OV bevorderend, dus ook in combinatie met wat verkeersmaatregelen etc. Ik heb het beschouwde gebied toen binnen de projectgroep als imaginair begrensd voorgesteld, en gesteld dat wat we ook doen, na afloop van het project de milieubelasting binnen de project-gebiedsgrens lager zou moeten zijn dan aan het begin van het project. Anders zijn we verkeerd bezig. Daar was iedereen het over eens.
Vervolgens rollen allerlei plannen over de tafel, tot er een plan ligt om bij het betreffende station een kantoortoren te bouwen. Op mijn reactie dat dan dus de milieubelasting binnen het gebied toeneemt ( impact van de bouw en materialen, en van verkeerstoename, en van operationele energie) kwam de reactie dat dat niet erg was, want de meest logische plek voor een kantoor was bij een station. Dan konden mensen met de trein komen. Het kantoor kon beter hier gebouwd worden, dan in een naburige gemeente naast de snelweg.
Dat klinkt in eerste instantie redelijk. Maar vergeten wordt dat dat betekent dat je dan een verbod moet leggen op die locatie langs de snelweg om daar nog ooit een kantoor te bouwen. Anders is het èn èn. Wordt er èn een kantoor bij de spoorweg gebouwd, èn besluit de burgemeester van de buurgemeente volgend jaar dat de locatie toch ontwikkeld moet worden. Met andere woorden, je moet dan beide gebieden in je systeembeschouwing meenemen, niet slechts een deel ervan. Heel veel beslissingen worden op dit soort vrijblijvende, op het eerste gezicht plausibele overwegingen genomen. En dus blijven we maar bouwen, binnen onze beperkte zichtgrens. Gevolg van versnipperde verantwoordelijkheden en meten met geld. Maar die argumenten of beslissingen zijn vrijblijvend, en onjuist, en komen dus goed van pas om alles goed te praten.
En ook hier hebben we dan nog niet eens gekeken waar die nieuwe huurder vandaan kwam en wat ie achterlaat. Wellicht zat ie al op een stationslocatie…
Het is werkelijk ongelofelijk hoeveel vrijblijvendheid er in alle beslissingen in de maatschappij zit, en zelfs in duurzame projecten. Gebouwen worden beoordeeld op 100 aspecten, maar niet op het feit of ze wel gebouwd hadden moeten worden. Dat zou het spel maar bederven. Maar dat is wel de essentie in duurzaamheid, of beter, mbt. volhoudbaarheid: Iedere nieuwbouw verhoogt nog steeds de milieubelasting, hoe goed ook gedaan binnen de vigerende eisen en beoordelingsinstrumenten. Die dus beperkt zijn en maar ene klein stukje van het geheel laten zien.
Die instrumenten zijn niet anders dan handige onderhandelingshulpmiddelen: beetje meer van dit beetje meer van dat, dan scoren we toch weer. Maar we gaan wel bouwen.
Op een conferentie in Azië sprak een amerikaan die vol stond op te geven over de omzet die ze hadden gedraaid met zgn. duurzame projecten. De projecten hadden allemaal een goede LEED beoordeling. (destijds een simpel multicriteria puntensysteem, zonder onderbouwing). Op de vraag hoeveel energie bespaard was of hoeveel lager de milieubelasting tov een referentie was gerealiseerd kon hij geen antwoord geven: Maar de gebouwen deden het goed in de markt, stukken beter dan zonder de LEED certificaat. Dat was zijn onderbouwing. Wat dit aantoont is niet dat er duurzame gebouwen zijn neergezet, of zelfs niet dat die beter verkopen. Wat dit aantoont is dat een label helpt gebouwen te verkopen. Toen ik dit naar voren bracht, antwoordde hij slechts in de trant van hedendaags opportunisme:‘Dat is jouw mening, ik heb een andere mening’. Alles lijkt een mening te kunnen zijn, feiten en metingen lijken er niet meer toe te doen. Zijn bureau deed het in ieder geval goed. Zoveel was zeker.
Ik heb dit later nog eens besproken met een lokale collega, een professor in duurzaam vastgoed economie. Ook hij gebruikte in onderzoek dat soort certificaten om na te gaan hoe ‘duurzaam’ vastgoed het deed in de markt. Probleem is dat hij/zij als economen niks anders hebben om op af te gaan: zij zijn geen experts in energie of milieubeoordelingen, en nemen aan dat de andere sector, de energie en milieu sector zijn werk goed doet. Wanneer dus dergelijk certificatie systemen op de markt zijn, gaat hij er te goeder trouw van uit dat dat wel goed zit. Niet dus. Maar begrijpelijk dat zich zo fout zich op fout stapelt en de ene discipline de verkeerde conclusies trekt op basis van incompetenties of opportunisme in de andere sector.
Ja, dit is dus tegen onszelf gericht, wij die gebouw beoordelingen bedenken en ontwikkelen. doen ons werk niet goed, want helpen de handel, er moet wel gebouwd worden. Toch? En stimuleren zo ‘grensoverschrijdend gedrag’ bij bouwprojecten,
We moeten echt naar een ander beoordelingskader toe, in een groter geheel, en in ieder geval geld er buiten houden, of geld in ljjn brengen met fysische grondslagen. *
* zie ½ en wat dat betreft ook:
http://ronaldrovers.nl/we-moeten-gebouwen-anders-beoordelen/
en al wat ouder: http://ronaldrovers.nl/met-huidige-gebouwinstrumenten-heeft-co2-reductie-geen-kans/
en : einde levensduur onzin : http://ronaldrovers.nl/einde-levensduur-gebouw-een-misleidend-concept/
